Com estimativa de fechar o ano com R$ 3 bilhões em valor de vendas, mercado imobiliário prevê recuperação em 2020

Enquanto outras cidades do país, como São Paulo, já experimentam uma recuperação mais vigorosa do mercado imobiliário, o Rio de Janeiro ainda amarga os efeitos de uma crise prolongada. Embora haja percepção de que o pior ficou para trás, a recuperação do setor ainda caminha a passos tímidos. De acordo com a Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro (Ademi-Rio), a estimativa é fechar 2019 com R$ 3 bilhões em valor geral de vendas de lançamentos na capital. A projeção ainda está bem longe da média de R$ 10 bilhões registrada nos anos de boom do setor, de 2011 a 2013, mas corresponde ao dobro do total de 2017, quando foi registrado o fundo do poço da longa crise que a cidade atravessa.

Um dos indicadores de recuperação aparece também no levantamento mais recente do Secovi Rio, sindicato que reúne empresas de habitação, que captou um crescimento de 4,9% no número de imóveis negociados na cidade, no terceiro trimestre de 2019, na comparação com mesmo período do ano passado. O total de imóveis negociados foi de 12.827, contra 12.231 nos meses de julho, agosto e setembro de 2018. Segundo a pesquisa, 62,7% dos apartamentos envolvidos nas negociações tinham valores até R$ 300 mil. Já os imóveis de alto padrão — com preços acima de R$ 951 mil — responderam por 6,9%.

O mercado de alto padrão tem ajudado na recuperação do setor de construção civil. Construtoras que atuam no segmento estão tirando os projetos da gaveta, como no caso da Concal, que planeja lançar nove empreendimentos residenciais e comerciais no Rio nos próximos 12 meses, com um valor geral de vendas estimado em mais de R$ 900 milhões.

A faixa mais afetada pela crise é a formada por compradores de classe média com demanda por imóveis de R$ 301 mil a R$ 900 mil — que não se enquadram no percentual que consomem imóveis de alto padrão, nem aqueles que estão na faixa de imóveis do “Minha casa, minha vida”. Esta fatia depende da retomada do emprego e da estabilidade da renda para se comprometer com um investimento de longo prazo.

— Nos últimos quatro anos, o setor de construção teve uma queda expressiva, especialmente pelo achatamento da renda da classe média. O que manteve o setor produzindo foram os projetos do programa “Minha casa, minha vida”. Para o segmento de médio padrão, os lançamentos foram terminando, e por conta do desemprego e volume de distratos, as obras foram parando — avalia o professor do MBA de Gestão de Negócios Imobiliários e da Construção Civil da FGV (Fundação Getulio Vargas), Sérgio Cano.

José Conde Caldas, presidente da Concal, lembra que o novo Código de Obras e Edificações do Rio, aprovado este ano, possibilitou a redução da área mínima útil de apartamentos, e tem animado os investidores a participar de novos empreendimentos.

— As mudanças na legislação foram um grande avanço. Em São Paulo, 28 mil unidades de apartamentos pequenos foram lançadas com sucesso, atraindo jovens, estudantes e casais idosos. O Rio já olha para este potencial — ressalta Caldas.

Redução de juros

As sucessivas reduções na taxa de juros dos contratos de financiamentos imobiliários e a competição entre os principais agentes financeiros também têm levado otimismo ao setor. A Caixa Econômica, que detém cerca de 70% do mercado, baixou os juros para 6,5% ao ano mais TR para os novos contratos. Outros bancos seguiram a mesma filosofia e reduziram suas taxas para compra da casa própria.

— Os agentes reduziram os juros, movimentando a economia e ajudando o mercado imobiliário e o setor da construção civil. Por outro lado, a geração de empregos é uma coisa muito importante para aquecer a demanda de um investimento de longo prazo. Estamos com um empreendimento do “Minha casa, minha vida”, na Região Serrana do Rio de Janeiro e vendendo bem — pontua Mariliza Fontes Pereira, sócia da incorporadora Riooito. — A Curi já está começando a fazer lançamentos na cidade do Rio. Em São Paulo, as construtoras têm banco de projetos para tirar da gaveta quando um novo ciclo se inicia. O Rio não tem esta tradição — acrescenta.

Preços em queda livre

Segundo dados Secovi Rio, o estoque de imóveis novos e usados à venda soma 454.020, a maioria (39.866) localizada na Zona Oeste. O número elevado de unidades disponíveis derrubou o preço dos imóveis residenciais. O valor registrou queda de 2,09% entre janeiro e novembro, e redução de 2,11%, em 12 meses, no Rio de Janeiro, segundo o índice FipeZap — que monitora anúncios em 50 cidades. Apesar do recuo nos últimos anos, a cidade continua tendo o metro quadrado mais caro do País (R$ 9.347/m²), segundo o Índice FipeZap, seguido pela capital paulista (R$ 8.994/m²) e Brasília (R$ 7.354/m²).

— A tendência é melhorar em 2020. Este ano já foi melhor do que 2018, mas ainda conservador e subindo um degrau atrás do outro. A cidade de São Paulo já está de vento em poupa. No Rio, a situação fiscal do estado impacta na economia e nas famílias. Falta investimento de infraestrutura. A quantidade de unidades disponíveis impactou muito o mercado e forçou um ajuste nos preços de venda. Por outro lado estamos com patamares de taxa de juros para o crédito imobiliário que a gente nunca teve — avalia Leonardo Schneider, vice presidente do Secovi Rio.

Lançamentos

Fabio Azevedo, professor de direito imobiliário da Escola Superior de Advocacia da OAB/RJ, aposta que o reaquecimento do mercado de óleo e gás no estado, e sua capacidade de geração de postos de trabalho, e a perspectiva de recuperação econômica devem se refletir no setor de imóveis. Azevedo lembra que as incorporadoras já programaram lançamentos imobiliários na cidade para o segundo semestre de 2020, quando analistas projetam uma recuperação mais vigorosa.

— Já há lançamentos previstos em bairros da Zona Sul, que estão com demanda mais aquecida e apresentam recomposição do preço do metro quadrado. Na Barra e no Recreio, há mais ofertas e vai levar um pouco mais de tempo para o mercado se recuperar. Na Zona Sul, a recuperação já começou — avalia Azevedo, observando que o comportamento dos preços do metro quadrado varia de acordo com a localização. — A disparidade entre as regiões do Rio é muito marcante. Enquanto no Leblon, o preço do metro quadrado chega a R$ 30 mil, em Irajá o valor é de R$ 1.500. No Méier, o preço é três vezes maior do que o da Pavuna — ressalta Azevedo.

Eduardo Zylberstajn, coordenador do Índice FipeZAP, lembra que desempenho do mercado imobiliário é marcado por ciclos de alta e de baixa. Para ele, a recuperação dos preços do setor de locação e a redução de estoque de unidades para aluguel já é um dos indicadores que podem sinalizar o início da recuperação:

— Os preços ainda não estão se acelerando para venda residencial. Mas alguns bairros apresentam uma queda de preço mais acentuada e puxam a média de preço para baixo. Na locação, a retomada é mais firme, o que indica que o mercado de venda residencial poderá iniciar sua recuperação nos próximos meses. O mercado é cíclico e a expectativa é que se comece a iniciar um novo ciclo — avalia Zylberstajn.

O valor médio da locação no Rio registrou uma ligeira elevação em novembro 0,25% e alta acumulada de 1,31% nos últimos 12 meses. O preço médio foi de R$ 30,62 por metro quadrado.

Embora haja recuperação nos números do setor, o mercado de locação no Rio ainda está longe do desempenho registrado por São Paulo, cujo valor do metro quadrado encerrou o mês em R$ 39,99, com aumento de 7,93%, na variação anual.

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